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近期房市一兩年的新預測
——從李同榮房市論點解析 2025–2028 房地產趨勢與因應策略
一、從數據出發：台灣房市已進入「量價脫鉤」的修正中段
回顧 2014Q1 至 2025Q2 的全台住宅類建築執照、使用執照與開工量數據，可以清楚觀察到台灣房市供給端的結構性變化。過去十年間，在低利率、資金寬鬆與預期上漲心理推動下，建商大舉推案，三照數量呈現長期上升趨勢，台灣房市新週期並於 2023–2024 年達到相對高峰。
然而，這一波供給並非即時反映於市場成交，而是延後集中於 2025 下半年至 2027 年之間交屋。李同榮多次指出，「房市真正的壓力不是在推案時，而是在被迫交屋的時點。」
當大量建案同時完工、交屋，市場將面臨以下三個現實問題：
供給瞬間放大，銷售速度趨緩
資金成本上升，建商現金流承壓
價格支撐由「預期」轉為「實際去化能力」
這正是當前房市所處的階段——價格尚未崩跌，但成交量已率先反映市場修正。
二、新青安效應遞減：剛性需求正在「結構性降溫」
另一個不可忽視的關鍵變數，是購屋需求端的變化。
自 2023 年新青安政策推出後，短期內確實刺激了首購與部分換屋需求，使交易量出現反彈。然而，進入 2024 年下半年後，相關數據已顯示：
購屋貸款年增率趨緩
月增率多次轉負
剛性需求邊際效益快速遞減
李同榮一貫的論點是：政策只能改變節奏，無法改變循環。
新青安提前釋放了原本應分布在未來數年的購屋需求，使市場在短時間內「量先行」，但當可負擔性未同步改善、利率環境趨緊，需求自然回歸現實。
此時的市場狀態，正是「量先修、價後修」的典型中段修正型態。
三、未來房市不再齊漲齊跌，而是「區域 × 產品 × 資本」的分化市場
從你所提供的簡報與李同榮長期論述來看，未來房市的最大特徵不再是整體多空，而是高度分化。
（一）區域分化：南弱、中穩、北抗跌
北部：人口與產業集中，抗跌性仍在，修正以量縮為主
中部：產業支撐明確，價格修正有限，進入盤整期
南部：過去漲幅大、投資比例高，修正壓力相對明顯
李同榮特別指出，南部並非全面走弱，而是「去泡沫、留剛需」的過程。
（二）產品分化：住宅優於商辦，成屋優於預售（短期）
住宅：仍是資金避險與自住主流
商辦／廠辦：供給增加過快，去化壓力浮現
成屋市場：價格彈性高，成交回溫速度快
預售市場：品牌、地段、個案差異拉大
（三）「三高二多」成為新一輪強勢市場指標
李同榮提出的【三高二多】架構，在本輪修正期中反而更具指標性：
三高：高科技、高鐵軌道、高成熟重劃區
二多：人口淨流入多、家戶數增加多
這類區域即使修正，也屬於「回檔找支撐」，而非結構性走空。
四、2026 房市展望：價止跌、量回溫，但不再瘋狂
綜合各項數據與趨勢推演，2026 年房市可歸納為以下六個關鍵判斷：
交易量將脫離 2025 谷底，年增約 18–22%
價格走勢呈現「H1 緩跌、H2 止跌」結構
中古屋率先回溫，新成屋成交改善但分化明顯
預售屋銷售回歸品牌、地段、付款結構競爭
資金不再追逐全面上漲，而是精準配置
市場心理從「怕買貴」轉為「怕買錯」
這是一個去槓桿、去投機、重品質的階段。
五、AI、人口與換屋潮：下一個長線驅動力正在醞釀
短期修正不代表長期看空。李同榮一再強調，台灣房市的長期支撐，來自三個不可逆趨勢：
- AI 與高科技產業持續重塑區域價值
AI 不只是科技題材，而是實際改變產業鏈與就業結構，進而影響住宅與商用不動產的空間需求。 - 人口集中化，加速中南部都會核心發展
人口雖總量下降，但集中效應加劇，強者恆強。 - 大換屋潮即將來臨
首購世代進入換屋期，新屋占比提高、老屋被加速淘汰，這將是未來 5–10 年的重要動能。
六、2027–2028：警惕「第七循環」，但不是全面崩盤
李同榮提出的「邪惡的第七循環」，指的是房市在長期循環中，因過度金融化、人口結構反轉與資金成本上升所形成的壓力期。
但必須強調，這並非全面崩盤，而是錯配資產的淘汰期：
無人口支撐的重劃區
投資比例過高的產品
租售比失衡的資產
將面臨長時間修正；而核心區、核心產品，仍具韌性。
七、因應之道：從「買不買」轉為「買對不對」
在此階段，房地產策略的核心已不再是方向判斷，而是結構選擇：
選區域，而非只看價格
選產品，而非只看新舊
選現金流，而非只看帳面增值
房市正在從「投機市場」轉向「資產管理市場」。
結語：房地產沒有消失，只是回到專業者的手中
這一輪修正，並非終點，而是房市重新洗牌的過程。
未來能夠存活並放大的，不是膽子最大的人，而是理解循環、尊重數據、善用結構的人。
對真正的資產經營者而言，這正是一個從「看熱鬧」走向「做決策」的關鍵時刻。
有如金融市場的拉回修正，明年活許是房市入市的不錯時機！
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